Bandingkan jenis pembiayaan rumah berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah dengan pembiayaan rumah yang berdasarkan konvensional. Tunjukkan cara pengiraan bagi produk pembiayaan Islam dan konvensional.

Kini kebanyakan rumah dibangunkan oleh pemaju yang mempunyai kelayakan. Rumah yang telah siap atau masih dalam proses pembinaan akan dijual kepada pelanggan yang berminat. Untuk memiliki rumah tersebut, pelanggan akan membuat pinjaman atau pembiayaan yang mencukupi daripada bank serta membayarnya secara ansurans kepada pihak bank setiap bulan. Kebanyakan bank di Malaysia menyediakan skim pinjaman atau pembiayaan perumahan. Terdapat dua jenis skim iaitu pinjaman perumahan untuk konvensional dan pembiayaan perumahan untuk Islamik. Setiap bank juga menawarkan pakej-pakej pinjaman atau pembiayaan yang tertentu bagi memenuhi keperluan setiap pelanggan. Setiap pakej mempunyai perbezaan dari segi kadar asas pinjaman atau ‘based lending rate’ (BLR), tempoh matang, had pinjaman, bayaran pendahuluan dan sebagainya.

Sebelum membuat sebarang pinjaman atau pembiayaan perumahan, pengguna perlu membuat sedikit kajian atau penyelidikan terhadap pakej-pakej pinjaman atau pembiayaan perumahan yang ditawarkan oleh pihak bank. Pengguna perlu tahu ‘berapakah jumlah pinjaman atau pembiayaan yang perlu dibuat’ dan ‘berapakah kadar bayaran balik yang perlu dibayar pada masa akan datang’.

Musyarakah atau syirkah boleh ditakrifkan sebagai bentuk perkongsian di mana dua atau lebih ramai orang menyumbangkan sama ada modal atau buruh mereka  bersama-sama, berkongsi keuntungan yang diperolehi, hak-hak dan liabiliti. Pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah dibentuk dengan kontrak syirkah sebagai kontrak utama dan disokong oleh beberapa kontrak lain iaitu ijarah jual beli dan wa’d. Ijarah menurut bahasa adalah bayaran yang diberikan kepada orang yang melakukan sesuatu kerja sebagai ganjaran kepada apa yang dilakukannya, manakala menurut istilah fuqahak pula adalah kontrak untuk mendapatkan khidmat (manfaat) tertentu yang boleh dibayar dan dihalalkan dengan barangan tertentu.

Mengikut konsep musyarakah mutanaqisah, pembiayaan perumahan akan dikongsi bersama pihak bank dan juga pelanggan untuk membina sebuah rumah yang telah dipersetujui bersama. Sebahagian besar hak dimiliki oleh pihak bank manakala pelanggan hanya membayar sebahagian kecil sahaja iaitu deposit agar oleh pelanggan. Dalam termeterai bahawa rumah tersebut dimiliki melaksanakan kontrak musyarakah mutaqisah, harus bagi pihak yang berkontrak:

1.    Menggabungkan dua kontrak musyarakah dan ijarah dalam satu dokumentasi perjanjian, selagi kedua-dua kontrak dimeterai secara berasingan dan jelas tidak bercampur-aduk antara satu sama lain.

2.    Mengenakan gadaian ke atas bahagian yang dimilliki oleh pelanggan kerana hak milik benefisal iaitu sesuatu yang diiktiraf oleh syariah (Resolusi Syariah Dalam Kewangan Islam, Bank Negara Malaysia, halaman 22).

Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia pada mesyuarat ke-56 pada Feb 2006 telah memutuskan bahawa produk pembiayaan berdasarkan kontrak musyarakah mutanaqisah adalah diharuskan.

Terdapat dua bahagian dalam kontrak musyarakah mutanaqisah iaitu, pertama, pelanggan membuat perkongsian (musyarakah) dengan bank di bawah konsep Syirkah al-milk (pemilikan bersama). Contohnya,pelanggan membayar 10% daripada jumlah keseluruhan sebagai wang pendahuluan (down payment)  untuk memiliki bersama rumah berkenaan, sementara bank membayar bakinya. Pelanggan kemudiannya membayar balik baki yang dibayar oleh bank secara ansurans mengikut kadar dan tempoh yang telah dipersetujui. Kedua, bank memajak sahamnya ke atas pemilikan rumah berkenaan kepada pelanggan mengikut konsep ijarah (pajakan atau sewa). Setiap pembayaran pajakan atau sewa dikongsi bersama antara pelanggan dengan bank menurut nisbah pegangan saham masing-masing. Namun dari masa ke masa, kadar pemilikan saham berubah kerana pelanggan terus-menerus menebus saham pemilikan rumah  dari bank. Justeru, nisbah pegangan saham pemilikan rumah pelanggan akan terus meningkat selepas setiap pembiayaan pajakan atau sewa sehingga rumah itu dimiliki sepenuhnya.

Struktur musyarakah mutanaqisah                                                     

                                                            (iii)

Bank

Customer

                                                           

                                                                        (ii)

      (i)                                                                          

                 Co-ownership

Property

                                                            20%                80%

(i)    Pelanggan mengenal pasti  rumah yang hendak di beli, 20% daripada jumlah nilai rumah yang hendak dibeli dibayar oleh pelanggan manakala selebihnya sebanyak 80% di bayar oleh pihak bank. Pelanggan dan bank berkongsi rumah  yang sama dengan masing-masing mempunyai saham ke atas rumah tersebut sebanyak 20% dan 80%.

(ii)  Pelanggan menggunakan rumah tersebut sebagai kediaman dan membayar sewa kepada bank atas kegunaan pelanggan dalam bahagian bank.

(iii)  Bahagian bank telah dibahagikan kepada 20 unit dan dikira 4% setiap satu unit dan pelanggan membuat perjanjian yang beliau akan membeli satu unit setahun bagi 20 tahun yang akan datang dan di mana pada akhirnya pelanggan akan mendapat hak milikan penuh ke atas rumah tersebut dan kadar sewa semakin berkurangan mengikut kadar unit yang dibeli oleh pelanggan.

Cara Pengiraan secara Islam

            Irfan membeli sebuah rumah dengan harga berharga RM150,000  dan membayar wang pendahuluan sebanyak 10%  daripada harga rumah iaitu sebanyak  RM15,000. Irfan ingin membuat pinjaman perumahan selama 15 tahun dengan harga lantai sebanyak RM1,000.

Kadar Sewa = Sewa Bulanan

                           Harga Aset

=

=

Cara 1:

= bayaran bulanan

= Kadar Sewa (Sewa yang dikenakan dibahagikan dengan     harga aset)

= harga rumah

= tempoh bayaran

C=bayaran pendahuluan

Bayaran bulanan  =

            = RM 288.25

Cara 2:

M  = RM 1,293.25

            Kesimpulannya, bayaran tahunan adalah sebanyak RM 15,519 (RM 1,293.25 x 12 bulan) dan jumlah bayaran untuk 15 tahun ialah sebanyak RM 232,785 (RM 15,519 x 15 tahun). Perbezaan sebanyak RM 900 adalah disebabkan cara pengiraan yang berbeza menghasilkan bayaran bulanan yang berbeza. Dalam pengiraan pertama, bayaran ansuran bulanan hanyalah sebanyak RM 1,288.25 jika dibandingkan dengan ansuran bulanan menggunakan cara pengiraan tahunan iaitu sebanyak RM 1,293.25

Dalam pembiayaan konvensional, pinjaman belum jelas anda terdiri daripada jumlah

pinjaman pokok dan faedah yang dikenakan. Kadar faedah ini adalah sebenarnya kos yang ditanggung oleh institusi kewangan untuk mendapatkan dana.

Perbankan konvensional berasaskan aktiviti "lending money"  dan ia mempunyai kaitan dengan "interest". Secara total ia dilarang dalam Islam. Manakala perbankan Islam dijalankan berasaskan aktiviti "trading" (jual beli ) dan ia mempunyai kaitan dengan keuntungan ( profit ). Jadi, perbezaan inilah yang melakar perbezaan utama bagi keseluruhan perjalanan dan proses dokumentasi dalam setiap produk kewangan yang digunakan. Sebagai contoh, pinjaman perumahan ( konvensional ) menyediakan kemudahan kepada peminjam untuk mendapatkan wang untuk memiliki rumah. Semestinya aktiviti meminjam ini memerlukan sesuatu ganjaran dari pihak peminjam kepada yang memberi pinjaman ( pihak bank ). Masakan pemberi pinjaman tak mengharapkan apa-apa dari pinjaman yang diberikan. Di sini lah wujudnya kadar bunga di mana ia memastikan wujudnya jaminan dan keuntungan kepada pihak pemberi pinjaman. Akan tetapi, dalam perbankan Islam, pembiayaan perumahan bukan sekadar berbeza dari 'perkataan' yang digunakan. Bahkan ia menggambarkan apa proses yang sepatutnya berlaku. Pembiayaan di sini tidak lain dan tidak bukan berlaku melalui proses jual beli rumah. Pihak bank akan membeli rumah dari pihak pengguna ( Perjanjian Pembelian Aset (APA)) dan akhirnya menjual kembali pada harga jualan yang dipersetujui kepada pengguna tersebut ( Perjanjian Penjualan Aset (ASA)).

Manakala apabila dilihat kepada pinjaman perumahan oleh produk konvensional, hampir kesemuanya memukau pelanggan dengan kadar rendah di tahun pertama, tetapi bagi tahun berikutnya kadarnya tidak dapat diketahui oleh pelanggan kerana ia

bergantung kepada kadar peratusan BLR (Base Lending Rate) atau Kadar

Pinjaman Asas yang tidak tetap serta ditolak dengan 0.25 peratus sebagai

Contoh.

Sebarang pembelian aset yang tidak diketahui harganya adalah diharamkan di dalam Islam seperti “Saya jual sofa ini kepada anda dengan harga bergantung kepada BLR. Minggu pertama BLR – 4 peratus, minggu kedua BLR – 3 peratus dan lain-lain” Transaksi jualan aset sebegini adalah disepakati haramnya oleh seluruh ulama silam dan terkini. Tahap haramnya bertambah tinggi apabila sebuah pinjaman dengan riba yang tidak diketahui pula jumlah bayaran semula yang dikenakan tatkala pinjaman dibuat. Ia adalah riba dan gharar. Yang jelas dalam hal di atas, perbandingan antara harga yang diletakkan oleh Bank Islam dan bank konvensional tidak boleh dibuat lagi kerana jumlah keseluruhan yang perlu anda bayar kepada bank konvensional tidak akan dapat diketahui sehingga tempoh pinjaman anda tamat.

Contoh pengiraan pinjaman pembiayaan konvensional

APR = 10%

Bayaran Pendahuluan = RM 20,000

Pinjaman = RM 180,000

Tempoh Bayaran Balik = 20 tahun

i = 10%     = 0.008333

      12    

 

PV = PMT  1 -       1

             i              (1 + i )ⁿ    

180,000 =     PMT         (0.86353)

                    0.008333   

               =  1499.94

                   0.86353

PMT = RM 1,736.98

            RM 1,736.98 x 240

            = RM 416,875.20 – RM 180,000

            = RM 236.875.20¹

·         ¹ Jumlah bayaran balik pinjaman bersama dengan kadar faedah